几位业内朋友在讨论：北京太阳宫0627地块，能不能卖到20万元/平方米？以这样的价格卖不卖得动？
上海的朋友笑了。因为8月下旬，融创在上海的外滩壹号院第五次开盘，在平均单价约20万元、套均总价7300万元的情况下，一小时售罄。这一个项目自首次开盘至今，次次日光，今年累计销售金额超过220亿，是迄今为止仍是全国单盘销售金额的最高记录。
当下上海楼市所展现出的购买力是惊人的。不仅是融创壹号院，去年9月，位于上海黄浦区新天地的翠湖天地六期，在套均总价达到亿元的情况下，一日售罄。类似的事例，最近两年来，不胜枚举。
正是在这样的环境下，上海好位置一出豪宅，就引起众人关注，财力雄厚者摩拳擦掌，财力不及者多也好奇一探究竟。最近，上海核心地段的巨鹿路99号，万科的旧改项目高福里传来入市的消息。尽管售价并未公布，但各种市场传言骤起，猜测价格者有之，八卦轶闻者亦有之。
这个区域是上海诞生房价传奇的地方，有很多老洋房。相传去年巨鹿路880号的一栋老洋房成交，总价3.7亿，单价高达101万元/平方米。按照这一个传说，在这套房里摆下一张2米X2米的双人床，底下的那块面积就值400万元人民币，是真正睡在金山上。
今年5月，上海长宁区新华路329号的一处花园住宅，通过拍卖成交，最终成交价2.7亿元，单价虽然不及巨鹿路880号，但也达到了50万元/平方米。老洋房在上海是一个特殊的存在，因此，高价不可完全与新建商品房项目简单对比，但至少又从另一个侧面，说明了上海楼市的购买力所在。
高福里的售价当然难以达到这些老洋房，但能确定的是，这又是一个身价高昂的豪宅。
但凡身价昂贵的项目，总少不了各式各样的传说，上海也一样。每当此类项目入市之时，世面上总会有半真半假半开玩笑的传说：上海爷叔们来了，他们怎么样应对开发商的验资要求，验证自己有足够的身价买得起这些总价高昂的豪宅？爷叔往往表现得很轻松，掏出手机，打开股票账户，里面随随便便就是几个亿的小目标。销售人员看到之后，也要故作镇静，保持微笑，引导爷叔们好好参观、看房。
这种充满想象力的传奇场景，多是谈资当中的笑谈，不必完全当真，但上海有钱人多是肯定的，很多时候可能还超出一般的想象。每到此时，便不禁心生感慨，有钱人还是多。
我们相信，万科高福里很快又将成为一个里程碑式的繁荣注脚。不能不承认，这种繁荣，让煎熬之中的北京楼市好生艳羡。高福里在巨鹿路，是上海的核心中核心，位置大抵相当于北京的王府井。不过，北京即便在内城这样的核心位置，新房售价最高也就20万元/平方米，而且也就几套成交，与上海这连续上演的大戏，差距明显。
论财富人群的密度，北京不输上海，更不可思议的是一定领先，只是财富群体的结构不一样，产生路径稍有差异。论城市地位，上海是经济中心，北京是政治中心、文化和国际交往中心，精英汇萃。论基建水平，北京、上海近年来不相上下。论产业前景，上海工商业、金融业发达，北京研发、高技术产业前景广阔。
从去年到今年，我们看过不少上海的顶级项目，从景观视野利用，到空间尺度结构，再到室内装修调性，户内设备赠送，中等水准确实高过北京。其实这是上海市场的一贯传统，多年以前，嘉格纳等级厨电的成套赠送早已是标配，而北京到这个级别，还是最近一两年的事情。
前面说到的万科高福里，石库门建筑悉数保留，改造为别墅，再兴建150米的超高层住宅，从产品形态和城市风貌层次看，都十分丰富。至于室内装修设计，奢华已然是标配，关键是营造的艺术感、氛围感和海派生活的腔调，都是经由一整套复杂的细节构成，这种精细化程度，上海的豪宅有自己的独特优势。
这种“规律性”的呈现，至少说明了一个道理：只要把产品做到极致，不管市场环境如何，真正的财富群体总是买账的。
这虽然是差距，但对北京楼市而言，同时也是信心，尤其是对顶级豪宅市场空间上限的信心。如果把能把顶级豪宅的产品做到与上海齐平的程度，不愁财富群体不买账——那是一个最能识别“价值”并愿意为此买单的人群。
其实，这样的逻辑北京楼市也验证过。建发海晏的高单价、高总价，并未影响到项目流速，某一些程度上还加快了项目流速。而客户在看房、买房过程中对价格关注程度实际上并不高，他们更关心“好不好”，最大的诉求，是要买项目里最好的位置、最好的楼层户型。很多时候，到最后才轻描淡写地问一句价格而已。这是很多成交案例的真实情况。
所以，这恰恰是信心的来源：北京楼市，尤其是顶豪，还有戏。而且，顶豪在一个城市的房地产市场中所起到的是拉高上限的作用，把上限拉高了，整个市场的空间就变大了，整体楼市都将从中获益。这样的传导作用，在当下，是不折不扣的好事。
8月28日，很多开发商关注的太阳宫0627地块正式入市，起拍价30亿元，面积不大，总价其实不高。从位置、地块条件看，这是一块做顶豪项目的“好地”，尤其适合大集团体系中做顶级豪宅标杆项目。
无论溢价率是多少，无论最后谁拿到这块地，我们都希望开发商能在产品上下足够的功夫，也希望它能像上海的顶豪项目一样，入市销售时以产品的质量和能力热销。这正是我们把这个地块的销售单价看到20万/平方米的原因所在。我们更希望它能拉高北京楼市的上限空间，这对大局也有利。
毋庸讳言，从限制性、约束性的因素看，上海楼市的环境较北京更宽松些。在某些特定的程度上，上海顶豪市场的表现，江浙财富人群贡献了很大的力量。北京出于城市地位的特殊性，仍然对楼市保持了强于上海的限制和约束。换一个视角看，这些未放开的限制和约束，也预留了空间和余地。要相信决策部门的智慧。
说到这里，我们回忆起了一段往事。1990年，上海浦东开发起步，首先面临的就是招商引资问题。一家韩国企业提出了一个诉求：500位韩国工程师吃的盒饭，能不能供应？由谁供应能不能让企业自己做主？
这在当时是个大问题。但既然韩国企业提出来了，当地政府当即拍板，把3平方公里内的盒饭经营权拿出来招标，最终一家籍籍无名的民营餐饮企业爱斯米中标，他们承诺每天 12 点前把 500 份韩式盒饭送到生产线 元，比国营食堂便宜 1.5 元。当地政府只提两个条件：食品安全可溯源、价格每月向管委会备案。
3 个月后，爱斯米日均供餐量飙升到 3000 份，又引来日资、美资企业指定配餐。再到后来，爱斯米成为一家日配餐 10 万份的餐饮企业。而在那3平方公里的土地上，后来聚集了 300 多家外资企业、4 万多名员工。
就像市场自己会去找到饭菜最香的味道，市场也能找到最好的房子在哪里——这是我们对北京楼市真正的信心所在，盒饭与房子，道理相通。
